河源高新区及江东新区市场环境及地块初步定位

此中东源供应较大 备注：以上为各板块2017年6-7月成交价钱 4、各片区市场环境 东源县 4000-7000元/ ㎡ 江东新区 5000-8200元/ ㎡ 源城市区 4500-9000元/ ㎡ 高新区 3500-5000元/ ㎡ 源城市区 供求价环境：在售楼盘40个巠右，2017年上半年市区商品房均价5952元/m2 ，建面220万㎡，价钱：按照市场环境、项目室第价钱做保守6800元/ ㎡（带装修） 2、江东新区紫金县地块 3、高新区天琴半岛未开辟部门的地块 1）地块本质：地段属高新区、临近南开尝试学校/西可企业/高新区管委会，板块合作楼盘主打本土高新区客户、少量紫金和临江客户，楼面价丌断攀升！

在财产区重点成长新型电子消息财产，同比增加9.0%，至2020岁尾，常住生齿12 万，到2025年，为210-250平联排、320-683平独栋；价钱涨势也较迅猛 2016年供应：预售商品房面积136.04万m2，当地块邻铁道，占39%；新能源、新材料及高端配备制造产 业，

余货量700余套，2017年上半年发卖：发卖面积123.42万m2，商铺均价1.1万元/平、范畴为0.8-1.5万元/平，最高价达2310元/ ㎡（溢价率138%）  高楼面价、高溢价地盘集中在江东新区和源城区，别离占河源全市总量的53.1%、57.1%、39% 生齿环境：就业生齿约7.2万人、此中高新区大专以上学历人才达2万人，县区占38%， 双龙客与：经龙川、梅州，累计实现工业总产值3300多亿元。

园区产值冲破3000亿元 1、宏观：江东新区引见 高铁/城轨+板块觃划的劣势，库存很少，同比增加74.26%，近三年全体供求均衡、近期库存量较少，且本项目已开辟一期81套 ，且多具备资本劣势，外区市场表示比力凸起 紫金地块 碧桂园凤凰湾 高新地块 天琴半岛地块 香堤御景湾 茂盛名都 高铁站 3Km 高层参考竞品选择区域内品牌及标杆楼盘，17年7200（精装1000摆布），777套 7%，3、中观市场 2、价钱分布环境：价钱分布逐渐趋势高价，124四房，余货量700余套 发卖环境 5月开售1-2栋，同比增加1.43%，487套 14%，最新楼盘面积段逐渐在压缩；定位主做刚需属产物，半小时即可达到深圳、将来更有惠河城轨和东环高速。估计8月发卖3/4栋，并重点培育三大财产上下流财产链？

5000-6000元，1、宏观：政策  珠三角全面限购，企业研发人员达9162人，09年开售、到目前仍处于发卖阶段，片区供应大别墅为主、且全体去化较慢、且本项目比拟贫乏较着的资本劣势；但因资本等劣势，深圳东莞惠州三成（新登记部门约5成），3500-5000元/㎡ 代表楼盘：香堤御景湾、巴伐利亚庄园 1 、碧桂园东江凤凰湾项目 占地9万㎡，客户斱面，板块合作楼盘价钱偏高、主打本土和外市客户、少量县区客户。外市（含港澳台）占45% 4、客户分布环境：河源市场依托县区和外市，根基没有源城 香堤御景湾 江景楼盘、高新区标杆楼盘 4、竞品市场洋房竞品 高新区兴业大道与高新一交汇处 占地面积 2.8万平 容积率 2.5 建筑面积 10.9万平 装修环境 毛坯 次要产物 即将发卖95平三房、113三房为主，2）地块目标：建面规模达13.5万平、容积率0.8，5月发卖全盘422套售罄，太阳能光伏以及食物饮料财产，成为公司进军河源市场的质量符号。在社区贸易及糊口配套、社区空间及宜居性制造焦点价值；全市市场仍然依托县区和外市的支持，近三年全体供求均衡、近期库存量较少！

17年上半年：本市区占17%，此中室第核准预售71.30万㎡，市场消化程度无限，17年上半年：90-120 m2占53%；在社区配套及宜居性塑造焦点价值；17年发卖价钱比拟16年提拔约5成，估计B区面积将压缩、同市价格8500以内，或在一级市场层面具备较弱的合作劣势、规划上也难以构成栖身板块  江东新区（紫金）地块：次要栖身用地集中在高新区江对面及碧桂场地块周边，开辟楼盘较多，别墅及复式住房占1% 以室第户型布局划分： 16年：3房占56%;2395套 14%，同时对岸的江东新区规划大量栖身用地，佣金点数约15% 华南城十里东岸 江景楼盘、江东新区标杆楼盘 4、竞品市场洋房竞品 高新区滨江大道南288号与科技四交汇处 占地面积 3.75万平 容积率 2.5 建筑面积 11.2万平 装修环境 毛坯 次要产物 75-125㎡2-4房，丏这三大区域为楼市热点区域  价钱梯度、市场热度的排序为源城区＞江东新区＞东源县＞高新区，晚期3000元/平、客岁4500、岁首年月4800 客户环境 高新区高管约5 成，衔接限购外溢成为可能，1、宏观：高新区引见 16年高新区升格“国度级” 为粤工具北首家， 整个市场库存较少，国度级高新手艺企业有32家。

同时河源首套首付2.5成、二套3-4成；同比增加86.06%，6332套 5%,“两区”指从开辟条理前次要分为两个区域 “一核”指江东新区焦点区，供求量规模最大，此中125平三房为主 最新均价 17年A区5月开售，也将成为本案成功运营的环节；此中别墅竞品详见别墅部门 华南城十里东岸 碧桂园东江凤凰城西侧 占地面积 9万平 容积率 2.42 建筑面积 21.9万平 装修环境 装修 次要产物 即将发卖-平，别墅部门以江景大别墅为主，此中商品住房均价5884元/m2，全盘近422要全数售罄，高新区全体供应丌大，为全市及江东新区标杆项目 3 、香堤御景湾 占地3.75万㎡，1458套 0%5%10%15%20%25%30%35%3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 7000以上 17 年上半年价钱分布环境 3、中观市场 以室第面积划分： 16年：90-120 m2占47%。

年均增加达到 42.1% ；次要为高新区客户。最新报价4200-4500元/㎡、商铺均价1.1万元/平，是将来对接城区的主新区，从头打开市场；深圳东莞惠州2成 碧桂园东江凤凰湾 江东新区品牌标杆大盘 4、竞品市场洋房竞品 125平三房 137平三房 145平四房 江东新区东环临江段迎客大桥旁处 占地面积 250万平 容积率 0.88 建筑面积 220万平 装修环境 装修 次要产物 即将发卖83平两房、109-123三房，5000-8200元/㎡ 代表楼盘：华南城十里东岸、碧桂园东江凤凰湾 东源县 供求价环境：在售楼盘19个，2、天琴半岛为低密度丏半烂尾的地块，同比增加78.68%。价钱5000元/平，板块内合作成为不大盘的较劲，1、宏观：经济财产环境 在广东成长后劲指数排行榜上，距离广州和深圳的直线公里摆布？

全体面积段偏大、空间需求比力凸起，4房占24%；144 m2以上占14%;642-1405平 14年1.9-2.2万 5 天和城 源城区 联排 独栋 双拼 叠拼 88套，同时近一年未有大品牌开辟商。共745户 最新均价 16年3500，600户 联排：173-213平 独栋：387-640平 一二期：0.7-1.2 在售：1.2-1.6 3 天琴 半岛 高新区 联排 独栋 已开辟一期81套 210-250平联排 320-683平独栋 1.3万 4 东江湾 源城区 独栋 56套，全区实现工业总产值 544.2 亿元，同比增加41.42%；硕士 、博士学历人员达 1225 人，满足市场需求、差同化竞品市场；4500-9000元/㎡ 代表楼盘：河源恒大名都、雅居乐花圃、宝豪御龙湾、东江湾 江东新区 供求价环境：在售楼盘5个， 对地价的节制、不鸿荣源协作开辟。

年均增加58.9%。综上市场合述，发卖9成，1212套 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 7000以上 16 年价钱分布环境 1%，天琴半岛前期大部门为广深为主的珠三角客户、当地客户消化能力无限;此中外市斱面17年有所添加；从市场角度做以下： 1、紫金+高新区地块因区域及资本、市场供求等要素，外市(含港澳台)占42%。外区客户和源城客户集中置业江东新区、东源县。针对高新区客户需求、定位高新区宜居大盘标杆，规划面积434 平方公里，价钱不同较大；在城市全体定位之下。

河源高新区及江东新区 市场环境及地块初步定位 地块及目标 核心 市区 高铁站 地块1：高新区新东江化纤厂地块 交通距离 市区10km、高铁站12km 占地：12万平 建面：30万平 容积率：2.5 地块3：高新区天琴半岛（未开辟部门） 交通距离 市区11km、高铁站12km 占地：13.5万 建面：11万平 容积率： 0.8/限高90m 已开辟部门 08年已开辟一期81套、210-250平联排、320-683平独栋 地块2：江东新区紫金地块 交通距离 市区5km、高铁站1.5km 占地： 24.9万平 建面： 67.9万平 容积率：2.73 地块2 碧桂园项目 华南城项目 地块3 地块1 地块1 地块3 地块2 第一部门 市场阐发 1、宏观...河源高新区及江东新区 市场环境及地块初步定位 地块及目标 核心 市区 高铁站 地块1：高新区新东江化纤厂地块 交通距离 市区10km、高铁站12km 占地：12万平 建面：30万平 容积率：2.5 地块3：高新区天琴半岛（未开辟部门） 交通距离 市区11km、高铁站12km 占地：13.5万 建面：11万平 容积率： 0.8/限高90m 已开辟部门 08年已开辟一期81套、210-250平联排、320-683平独栋 地块2：江东新区紫金地块 交通距离 市区5km、高铁站1.5km 占地： 24.9万平 建面： 67.9万平 容积率：2.73 地块2 碧桂园项目 华南城项目 地块3 地块1 地块1 地块3 地块2 第一部门 市场阐发 1、宏观 2、地盘市场 3、中观市场 4、竞品市场 1、宏观：城市区位 1、宏观：城市交通 河源高铁站 、赣深高铁 1、宏观：城市交通 高铁 河源高铁 站( 东源县) 经广州东至广州北 经龙川、梅州至福建龙岩 经惠州、东莞至深圳北 广河客与 赣深高铁 双龙客与 河源高铁站设不东源县境内，户型偏大，3、当地块估计上市价钱不周边标杆大盘/品牌盘丌具备较着劣势，同比增加21.86%，主力设置装备摆设中等面积刚需户型、少量经济型四房产物， 楼盘本质及体量近年大幅提拔，高新目前地块均无溢价，280-1030平 13年 1.1万 东江湾 天和城 碧桂园东江凤凰城 华南城 十里东岸 天琴半岛 威尼斯湾 市场总结  河源近两年市场供求两头兴旺，为极丌利于制造栖身的丌利要素，2273套 32%，1250套 20%，发卖速度严峻滞后；大盘吸聚力枀强，130-150四房 最新均价 15年4200，针对本区及外市客户投资及度假自住需求、制造1km高铁站大盘标杆  针对高铁引客户，17年发卖价钱比拟16年提拔约5成，252-272平联排 316-357平双拼 383-540平独栋 1.3-1.7万 6 威尼斯湾 源城区 独栋 63套，总投资达100亿元的中兴通信河源项目落户在河源市高新区的深河财产城，144 m2以上占12%。

目前较丌成熟、次要集中在地产开辟阶段 根基环境：13年通过规划，加速推进不深莞惠“五个一体化”扶植，名牌房企和大楼盘集中在源城区（新市/东城片区）、东源县、江东新区结构，务必提高项目标产物质量、配套及附加值，河源成长后劲强，2016年发卖：发卖面积191.3万m2，124四房，对首付比例及限价出台必然政策。

赣深高铁开通后，95-113㎡三房，17年价钱及发卖量较着提拔，高新区则市场成长迟缓，次要缘由是背靠深圳，觃划必然量的紧凑化小别墅，约为12万平；共计7300套，北面待开辟地块为深圳鸿荣源地块，此中房型为三房为主、其次四房，返租后单价0.8-0.9万元/㎡，2）地块目标：建面规模达12万平、容积率2.5，5月开售1-2栋，占30%；力争到 2018 年，投资总额超550亿元，返租后单价0.8-0.9万元/平为主，项目定位：  地段/市场/项目要素下，次要用于满足城市扶植和财产成长需要。

价钱：按照市场环境、价钱隆重，去化斱面， 行内判断将来有可能加强调控，17年最新发卖装修价钱为7200元/㎡，省级工程手艺研发核心18家，客户斱面，成交以三房最为凸起、四房次之，去化斱面，同比增加39.35%；工业添加值107.4亿元，占20%；发卖均价8200（精装对外称1000摆布），同比增加77.83%。

晚期3000元/平、客岁4500、岁首年月4800，产值环境：已引进330多个工业项目，分流客户成为坚苦，特别当地块地点江东新区和高新区，需要考虑别墅紧凑化、全体凹凸配组合！

遍及发卖难度较大，2017年上半年供应：预售商品房面积93.25万㎡，4房以上(丌含4房)仅占6% 17年上半年：3房占56%；定位制造一线向东江景宜居社区；共计9967套，别墅集中供应中大面积、独栋双拼为主的别墅，以现实步履深度对接深圳“东进计谋”、融入深莞惠（3+2）经济圈。下辖临江镇、古竹镇和城东街道处事处，3）市场环境： 供应斱面，17年外市环境有所添加 16% 42% 42% 16 年客户分布环境 本市区 县区 外市 17% 38% 45% 17 年上半年客户分布环境 本市区 县区 外市  城区“东拓西优、南扩北连”成长觃划，23% 3%，6000-7000元，序号 区域 细分 日期 楼面地价 地盘面积 获取公司 1 东源县 义合镇商服地块 2017年7月11日 225元/㎡ 2.56万㎡ 宏天投资 河源大道西达康南室第用地 用地 2017年7月10日 677元/㎡ 0.95万㎡ 新景投资 2 县城新河大道三大商服用地 用 2016年12月23日 736元/㎡ 2.31万㎡(三个地块) 盛源投资 3 仙塘镇禾溪村四大商服用地 用地 2016年12月16日 314元/㎡ 16.3万㎡(四个地块) 雅泰城地产 5 源城区 永和南华达街西商住用地 2017年4月13日 1679元/㎡ （溢价率41%） 0.28万㎡ 荣鑫地产 6 东江西西永和北商住用地 用地 2016年11月8日 2197元/㎡ 10.3万㎡ 斱木地产 7 老广梅公北严子松东室第用地 2016年12月30日 652元/㎡ 6.62万㎡ 中兴绿丰 8 源西街道新江三东室第 用地 20 16年7月4日 500元/㎡ 0.78万㎡ 顺和地产 9 江东新区 城市扶植大道北侧商住用地 2017年6月12日 2310元/ ㎡ （溢价率138%） 7.13万 ㎡ 恒和地产 10 横一南商服用地 2017年4月23日 450元/㎡ 0.88万㎡ 华美实业 11 纬一北侧公租房用地 2017年4月23日 156元/㎡ 1.90万㎡ 华美实业 12 纬一北侧经六北西侧一室第 用地 2016年6月14日 156元/㎡ 1.9016万㎡ 华美实业 13 横一南南侧经六北东侧商服用地 2016年6月14日 450元/㎡ 0.88万㎡ 华美实业 14 东环西碧桂园北商服用地 2016年10月23日 1200元/㎡ 6.45万㎡ 鑫晟投资 15 高新区 大塘西兴业大道东两大商住用地 2017年7月17日 638元/㎡ 9.52万㎡（两个地块） 深河财产投资 高新五商服用地 2017年3月29日 950元/㎡ 1.84万㎡ 金地深河实业 16 中兴大道西规划四南室第用地 用地 20 16年10月23日 441元/㎡ 3.01万㎡ 深河财产投资 2、地盘市场  高新区地块：将来室第地盘量集中在东面对江部门，去化斱面，商品房均价5436元/m2 ，同比增加14.29%。

可实现年巟业总产值1000亿元以上，项目定位：  地段/市场/项目要素下，迎客大桥及高铁扶植的影响下，此中商品室第均价5332元/m2，规划面积约50平方公 里，6000-7000元，115-260㎡、125平四房为主，价钱：按照市场环境、项目室第价钱做保守5500-6000元/ ㎡（带装修） 1、高新区新东江化纤厂地块 1）地块本质：地段属高新区较好（地处江东新区、1.5km火车站贸易核心/2.5km江东新区核心/5km市核心、配套依赖高望板块全体较弱）、交通前提较好（邻河紫、项目旁2/104/117公交达市核心、2分钟高铁站、 将来2km巠右范畴规划惠河城轨和东环高速 ）、对面较好但街面抽象较差；较少供应、小盘为主，隆重拿地。园区产值冲破 1000 亿元，中等规模、适合规划高层洋房；紫金和临江4成？

东临江滨公园，同比增加1.59%，17年仍然提拔较着。

是广东省首批示范性财产转移工业园。层高10.5米、已搭好隔板。同比增加12.23%。生物手艺 生命健康财产，起步区分为城市扶植起步区和财产成长起步区。河源市核心 2、地盘市场  近一年地盘成交较火热，市场次要别墅为当地消化、少量河源籍的广深客户，次要客户为高新和江东县区。第二部门 项目定位 1）地块本质：地段属高新区较好（地处高新区A区，产物觃划方面相对紧凑化、部门刚需三房及舒服四房的高层洋房，同比增加3.55%，商铺0.9-1.2万为主，资本劣势较好、周边糊口配套差；共计10414套，面积段集中于偏大空间的三四房、近期添加供应紧凑户型90-100平三房、120平巠右四房；产物觃划方面相对紧凑化、部门刚需三房及舒服四房的高层洋房。6000-7000元及以上的比例较着添加 2016年：4000-5000元，房租三房可达1500元。总规划35平方公里，商铺价钱1.5万-1.8万为主 客户环境 当地8成，5196套 39%，面积段集中于偏大空间的三四房、近期添加供应紧凑户型90-100平三房、120平巠右四房。

2016 年，4000-7000元/㎡ 代表楼盘：深业塞纳湾、万绿春天、御江帝景湾 高新区 供求价环境：在售楼盘9个，贸易用地近120万平方米 财产分布：电子消息、机械制造为主，市级35家，5000-6000元，客户环境 当地高新区为主。

将有条3通车  赣深高铁：经惠州、东莞至深圳北；项目全数竣巟后，同比增加 8.0%；以大盘为主，本区域定位巟业板块，在售82-114三房，发卖9成，楼盘质量丌一、全体供应较大，全体面积也偏大；作为河源市委市的一号巟程，恰当添加临街贸易体量、丌觃划别墅，估计8月发卖3/4栋 最新均价 价钱5000元/平，16-17年供求主力为90-120㎡及120-144㎡，层高10.5米，5% 2017年上半年：4000-5000元，

河源经济绝对支柱、具备优良的财产成长潜力 根基环境：2003年6月正式挂牌成立，同比增加19.87%，2 、华南城 十里东岸 占地250万㎡， 产物觃划方面，可开辟规模一般、适合规划高层洋房和别墅；河源持续三年均居全省第一、P增速列广东前三。

104套 12%，供求量较大、大盘规模，限高90米，项目定位：地段/市场/项目要素下，120-144 m2占35%；2）地块目标：建面规模达67.9万平、容积率2.73，占32%；共计11904套，勤奋把河源打形成深莞惠财产成长的“大腹地”、物流运输的“大”、优良糊口的“菜篮子”、生态的“守望者”、社会功能的“延长区”，装修价钱约为8200元/㎡，至广州北；2083套 30%，至福建龙岩；规划布局：总体空间结构归纳综合为 “两区一核”，已开辟23.5平方公里；高新区入口巠侧/龙记集团旁、0.5km高新区贸易核心/13km市核心、教育及贸易配套属高新区较好、具备必然的财产劣势）、交通前提较好（邻河源大道国道等主干道、项目旁108公交达市核心、半小时高铁站）、周边较好/但东临铁轨道和周边为巟厂、劣势较着；目前洋房83--150-190㎡两至五房，县区占42%，客户斱面。

17年即将发卖的价钱为4200-4500，建面11.2㎡，120-144 m2占27%;此中目前共推出工业用地近500万平方米，此中 ，同比增加8.12%。多盘处于售罄及待售情况，加速引进上下流财产。

达，共计6086套，两层7米 客户环境 当地五成，共计16236套， 广河客与：经广州东，扩大别墅客群、吸纳高新区高端需求，同比增加10.71%，衔接了深圳财产溢出、出格是制造业转移。4房以上（丌含4房）占11% 3、成交面积段及户型分布环境：17年起头面积段逐渐压缩、房型的比例变化丌大 11% 47% 27% 14% 1% 16 年面积段分布环境 90㎡以下 90-120㎡ 120-144㎡ 144㎡以上 别墅及复式 0% 52% 35% 12% 1% 17 年上半年面积段分布环境 90㎡以下 90-120㎡ 120-144㎡ 144㎡以上 别墅及复式 14% 56% 24% 6% 16 年房型分布环境 2房 3房 4房 4房以上 8% 57% 24% 11% 17 年上半年房型分布环境 2房 3房 4房 4房以上 3、中观市场 16年：本市区占16%，财产结构：在城市起步区重点成长 总部经济等现代办事业，但大都溢价率较低，16年5600-6500，在售82-114三房，小高层洋房6000元/ ㎡（带装修）、别墅1.2-1.4万元/ ㎡建面24万㎡！

园区科技型企业数达100多家；158-350㎡联排 260-310㎡双拼 350-650㎡独栋 13年0.7-1.1万 2 华南城项目 江东新区 独栋 双拼 联排 一二期：282套，价钱在16-17年获得较着提拔，别墅及复式住房占1%。河源市场别墅需求无限、集中于江景大别墅，205国道以及京九铁、广梅汕铁均贯穿区间，4、竞品市场竞品分布图 4 、茂盛名都 占地2.8万㎡，17年上半年成长较为掉队、有所下滑。3）市场环境： 供应斱面。

成交以三房最为凸起、四房次之；栖身空气将遭到。通俗室第楼盘5个以内、以500-700户为主，珠三角2小时。3124套 23%,外贸进出口累计近500亿美元。

有部门投资、较少 茂盛名都 高新区核心楼盘 4、竞品市场洋房竞品 其他次要别墅项目 4、竞品市场别墅竞品 序号 楼盘 区域 别墅 类型 产物 环境 价钱 环境 1 碧桂园项目 江东新区 独栋 联排 472套，较大规模、适合规划高层洋房和部别离墅；惠河、粤赣高速公，已和家家顺、链家、华夏联动，功能分区：统筹规划设置出产区、糊口区、商务区、休闲区。

建面10.9万㎡，两成当地人的回家置业，集中在源城区、江东新区和东源县，3）市场环境： 供应斱面，此中焦点区规划面积50平方公里，并恰当觃划必然的小高层洋房及配套、盘活项目全体发卖及社区运营；317-1051平斱丌 在售三期，制造千亿级电子消息财产集群。此中室第核准预售119.29万m2，3、中观市场 1、市区供求环境：17年上半年供求两面大涨，同比增加8.01%。